リバースモーゲージで老後資金を作る

老夫婦と家

リバースモーゲージというサービスをご存知ですか?

10年くらい前から日本でも取扱いが開始され、最近では大手の都銀から地方の信用金庫までの40行近くの銀行が取り扱うようになりました。

簡単に言えば、今もっている不動産を元にお金を借り入れて、無くなってからその家でお金を返済するというのがリバースモーゲージです。

一昔前は、家は子供に残してあげるもの、と言われていましたが、最近では生きているうちに使いきってしまおうという考え方の人も増えて来ているのも、リバースモーゲージが増えてきている一因なのでしょう。

リバースモーゲージとは、いったいどんなものなのでしょうか?

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借り、元本は契約者が亡くなったた後にその自宅を売却して全額返却するローンです。

reverse

ローンではありますが、普通の住宅ローンや、借入金とは違い、元本を返済する必要がない、というのが大きな特徴といえるでしょう。

元本を返済しない、ということは、月々の返済はないので、毎月利息のみの支払いでいいのです。

中には、元本組み入れ型といって、毎月の金利も支払わず、最終的に死亡後に元本と一緒にその金利分を返済できるリバースモーゲージの銀行もあります。

そして、一番の特徴は、自宅を売却したり、貸出したりして資金を作るのではないので、自宅には死ぬまで住み続けることができる、ということでしょう。

リバースモーゲージは自宅を売却するのではなく、あくまでも自宅を担保にしているだけですので、契約している間は担保は契約者のものです。ですので、その家に住み続けることができるのです。

リバースモーゲージを利用できる人とは

リバースモーゲージを利用できる人は、当たり前ですが、担保となる家を持っている人となります。ですが、どんな家でも対象になるとは限りません。

対象の年齢は多くの銀行は55才以上80才までとしているところが多いです。

また、ほとんどの銀行の必要な条件として、「一定の収入があること」が条件となっています。え?定年後に収入なんてないよ、、と思われますが、その金額は低く、多くは国民年金の支給額ですので、普通に年金があれば達する金額ですので問題はないでしょう。

リバースモーゲージが対象の家とは

どんな家でもリバースモーゲージを利用できる担保になるとは限りません。

当初、銀行のリバースモーゲージは富裕層向けのサービスとしての側面が強く、対象の物件も土地評価額が8000万円以上だとか、1億円までの融資限度額だとか、明らかに豪邸にしか対応していないような、敷居の高い商品でした。また、対象地区も都心やその周辺の高級住宅街の一軒家でした。

しかし、その取扱が増えるにつれ、融資金額が100万円~と少額でも利用できる銀行も増えてきました。さらに、東京及び近郊だけだった取扱範囲も、現在では、沖縄から北海道まで、地方の銀行や信用金庫にも広がっていて、全国規模でリバースモーゲージが利用できるようになりました。

日本では、家本体は時間がたつにつれその価値が大幅に低くなるため、リバースモーゲージは土地の評価額を元に計算されることがホトんです。

しかし、マンションも一部地域ですが、リバースモーゲージの対象とする動きもあります。
都心や便利な場所のマンションは、その価値があまり下がらという傾向にある為、これからもマンションを対象とする銀行も増えていくと考えられます。

リバースモーゲージの使いみち

電卓を持った女性

ほとんどのリバースモーゲージが、その使いみちは自由とされています。

その受け取り方法も様々で、以下のような受け取り方法があります。

  • 最初にまとまった額を借り入れる方法
    こちらは、老人介護施設の一時金や、家のリフォーム、住宅ローンの一括返済など、海外旅行、、、などに使われることが多い
  • 年金型といって、毎月、もしくは年に1回、決まった額を借り入れる方法
    主に生活費として使われる方向けです。
  • 好きな時に借り入れる方法
    最初に限度額一杯まで借入をするのではなく、限度額までならいつでも銀行から好きな金額を借入られるというもの。
    レジャーや万が一の時の医療費などに利用できます。

ただし、使いみちが自由でないリバースモーゲージも存在します。

それは、三菱東京UFJ銀行やりそな銀行が採用している、住宅金融支援機構との提携のリバースモーゲージです。

住宅金融支援機構とは、フラット35で知られている国の機関で、国民の住宅取得を支援する機関です。ですので、住宅金融支援機構の提携リバースモーゲージは、家に関する支出のみとなり、1)家の改築・リフォーム、 2)老人介護施設の入居一時金、のみとなっていて、住宅ローンの返済やレジャーなどに使うことはできません。

これらのリバースモーゲージは、使いみちは限定されて、金額もそのリフォーム代金、一時金が上限となっていますので、借り入れられる金額はかなり少額となります。しかし、メリットとしては金利が低いことです。

リバースモーゲージのデメリット

business concept

まさに、リバースモーゲージは老後資金の夢の様な商品ですが、デメリットも多いことを十分に理解しておく必要があります。

金利の上昇リスク

現在、日本の金利は史上最低の水準です。住宅ローンの金利は1%を割るものも多く、銀行にお金を預けていてもほとんど利息なんてつきません。

でも、もし、今後景気がよくなった場合、バブル期とまではいかないとしても、金利が上昇することは明らかです。だって、今の金利は低すぎなのです。

現在、殆どの銀行のリバースモーゲージの金利は、プライムレートを基本にプラス2%程度の計算で、年利3%~程度を推移しています。

もし2000万円借入した場合、年利が3%の場合、年で60万、1ヶ月5万円の金利が必要です。

バブル期は金利が短期プライムレートは8%台程度だったそうですので、そこまではいかないまでも、もし金利が3%上がり、リバースモーゲージの金利が6%になったとすれば、年120万、1ヶ月の金利が10万円となります。

リバースモーゲージは住宅ローンと違い、元本の返済がありませんので、元本は減っていきません。ということは、金利はずっと目一杯の金額にかかってくるということですので、金利が高いままであれば、ずっとその金額が続くということになります。

毎月10万円の支出、考えてみてくだい。その金額を出せばマンションで十分に部屋を借りることができますよね。

長生きリスク

日本人の平均寿命は84才と世界で最長で、今後も医療の進歩で長くなる可能性があります。これは私の意見ですが、裕福な人ほど、健康に気をつけているので、健康寿命が長いと思います。サプリメントをのんだり、意識的に運動をしたり、健康診断や歯のメンテを定期的に受けたり、自分の為にお金も時間も使っている比較的裕福なシニア層が、リバースモーゲージを利用する層と合致します。

健康に気を使っていると、平均寿命が84才と言われていても、それ以上にもっと長生きする可能性が高いのです。

その場合、一番困るのは、年金型で毎年とか毎月、リバースモーゲージから借入をおこなっているケースです。

80才程度で限度額一杯になる計算していた場合、その年齢に達してしまった場合、毎年・毎月の借入は当然打ち切りです。そして、金利だけを死ぬまで支払い続けなければならないのです。

地価下落リスク

リバースモーゲージは家の価値で借入金額が決まります。

当初、3000万円だった家が、地価の下落で1500万になる可能性だってあります。

3000万円で50%まで借入できるリバースモーゲージで、限度額一杯まで借入していたら、価値が1500万円になった場合、限度額が半額になってしまうので、金融機関は一括返済や追加の担保を要求する可能性もあります。

残された奥様のリスク

多くの銀行のリバースモーゲージが、元金の返済を「契約者」が死亡後数ヶ月~3年以内としています。そして、多くのケースで、リバースモーゲージの契約者は旦那様となっているはずです。

しかし、日本人の平均年令は女性の方が高く、妻が残されてしまう可能性が大いにあるのです。
その場合、その自宅に住めなくなってしまうということになってしまいます。年老いた女性が1人で新たに住む家を探すのは大変です。

しかし、いくつかの金融機関では、旦那様が亡くなった後、奥様が契約を引き継ぐことで引き続きその家に住むことができるようになっていますので、事前によくチェックすることが重要ですね。

リバースモーゲージとハウスリースバックの違い

リバースモーゲージと同じように、自宅に住みながら資金を得られる方法で、ハウスリースバックというものがあり、最近CMなどをよくみます。

ハウスリースバックとは、自宅を一旦売却し、再度その家をリース、借りて住み続けるというシステムです。

リバースモーゲージと大きく違うのは、ハウスリースバックは自宅を一旦売却しているので、所有権はすでに他の人(又は業者)のものになっているということです。

ハウスリースバックの利用者の多くは、住宅ローンの返済に行き詰まり、任意売却や競売になる寸前に、ハウスリースバックをしてそのまま自宅に住み続けるというような方だとおもわれますがが、最近では、高齢者向けにリバースモーゲージを同じように自宅に住みながらまとまった現金を手に入れる、というようにCMをながしています。おそらく、定年退職を迎えても、まだ多くの住宅ローンを抱えている人にむけてのプロモーションのように感じられます。

一見、借金問題も解決できて、自宅にもそのまま住み続けられるハウスリースバックは夢のようなサービスですが、一番の問題はそのリースの費用にあるでしょう。

一般的に、ハウスリースバックの費用は、売却費用の10分の1が年間のリース料だと言われています。とすると、家が2000万円で売却できた場合、年間200万円のリース料が必要となってきます。一ヶ月で考えると17万円弱必要です。

2000万円という、まとまったお金がてにはいり、一旦は住宅ローンの負担や、他の借金問題を解決できるかもしれませんが、それからずっと毎月17万円弱のリース料を支払っていける財力が、定年後の高齢者にあるのでしょうか?

10年経つと売却金額よりも多く支払う必要があるので、10年以上その家に住むのであれば、支払うリース料が金額的に売却金額を超えてしまうので、損になります。

 

ではどうやって老後資金を作れば良いのか?

一見、老後の資金調達の夢の様な商品、、と思われがちなリバースモーゲージですが、様々なリスクがあるのです。

  • これまで苦労して築き上げた家を手放したくない。
  • 長年住んでいる土地を離れたくない。
  • 子どもたちがお盆と正月泊まりにくるので、大きい家が必要。

という気持ちはよく解りますが、本当に子育てをしてきた大きな家が今も必要なのかよく考えてみてください。

大きな家は掃除も大変ですし、階段の登り降り一苦労です。私の実家もそうですが、足腰の悪い母も父も1階だけで生活していて、2階は全く使われておらず、物置となっています。

だったら、思い切ってその家を処分して、今の自分達の生活に合ったコンパクトな家に住み替える方が、よりよい老後には必要なのかも知れません。

そのために、まずは今の家がどれだけの価値を知る必要があるでしょう。

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こちらではもっと詳しいリバースモーゲージの知識が得られます。

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